PRECIOS INMOBILIARIOS EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN BOGOTÁ 1970-2004

Este trabajo consiste en la construcción de diferentes series de precios referidas al mercado de la vivienda en Bogotá en un período que se extiende desde 1970 hasta 2004. Se presenta inicialmente una serie atinente a la evolución del canon de alquiler a partir de las cifras construidas por el DANE para calcular el Índice de Precios al Consumidor. Como complemento y punto de contraste con esta serie, que es un Índice, se construyen cifras sobre el alquiler a partir de las ofertas publicadas en los periódicos, lo cual permite además, tener magnitudes absolutas de precios. Con una metodología similar se construyen dos series de precios de compraventa de vivienda usada y de vivienda nueva. Finalmente, se adaptan cifras producidas por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, referidas al precio de la tierra destinada a vivienda, de tal manera que sean comparables con las cifras anteriores. Este conjunto de series tienen la ventaja de ser congruentes entre sí, lo que abre la posibilidad de realizar diferentes análisis. Un cálculo en este sentido que tiene gran relevancia y que se desarrolla en el texto, es una estimación de la evolución de la rentabilidad de la inversión en alquiler de vivienda. Las series tienen una expresión agregada y una desagregación ulterior en tres estratos de ingreso. Hasta 1984 son de frecuencia anual, y a partir de allí se tienen cifras semestrales. Entre los principales rasgos que pueden extraerse de una mirada preliminar de estas cifras se pueden destacar las siguientes: los diferentes precios de la vivienda muestran una tendencia de largo plazo a la baja en términos reales bastante pronunciada. En contraste, los precios del suelo muestran un crecimiento positivo y muy acentuado. A pesar de esta disparidad los distintos mercados parecen estar muy conectados, pues las oscilaciones de los precios sobre sus respectivas tendencias son muy convergentes. La proporción del alquiler con respecto al precio de los inmuebles tiende a contraerse con el tiempo. Esto, y el hecho de que en años recientes se ha vivido una fase de depresión de precios particularmente profunda y prolongada, determina que la rentabilidad de la inversión en alquiler en la última década ha sido muy baja, incluso inferior al rendimiento de las opciones financieras más pasivas. Comienza a observarse una tendencia a la recuperación en los precios, aunque un poco desigual en los distintos estratos: más pronunciada en el submercado de altos ingresos, incipiente en los ingresos medios y más débil en los ingresos bajos.vivienda

Mortgage market and the financing of the housing

Funding for housing in Colombia has made in recent years a significant development. It has been instrumental in fashioning three complementary elements: 1) elimination of the effect of inflation on the value of the debts of long-term, the first by way of developing a unit of account indexed to inflation, which is credible and transparent (the UVR), and subsequently with the abatement of inflation as a macroeconomic phenomenon, 2) reform the system of financing involving the issuance of the Law 546/99, which was key to the birth and achievement of a market mortgage securities, and 3) the social housing policy, under which the State has been moving gradually, though perhaps slowly, toward the allowance of demand for housing groups with more difficult access to private markets funding. The changes in the macroeconomic environment, the legislation of the construction and categorical definition of a right to decent housing to undertake Colombian state to devise strategies to respond to the constitutional mandate because the efforts have not been of significant impacts and policy Funding has presented fluctuations which have affected its effectivenessEl financiamiento a la vivienda en Colombia ha alcanzado en los últimos años un significativo desarrollo. Para ello ha sido fundamental la configuración de tres elementos complementarios: 1) la eliminación del efecto de la inflación sobre el valor de las deudas de largo plazo, primero por la vía de desarrollar una unidad de cuenta indexada a la inflación, que sea creíble y transparente (la UVR) y, posteriormente, con el abatimiento de la inflación como fenómeno macroeconómico; 2) la reforma al régimen de financiación con la expedición de la Ley 546/99, que fue clave para el nacimiento y progreso de un mercado de títulos hipotecarios, y 3) la política social de vivienda, según la cual el Estado se ha ido moviendo progresivamente, aunque tal vez con lentitud, hacia el subsidio de la demanda de vivienda de los grupos con más dificultades de acceso a los mercados privados de financiamiento. Los cambios en el entorno macroeconómico, en la legislación de la construcción y la categórica definición de un derecho a la vivienda digna comprometen al Estado colombiano a diseñar estrategias para responder al mandato constitucional, pues los esfuerzos no han sido de impactos significativos, y la política de financiamiento ha presentado fluctuaciones que han afectado su efectividad

La dialéctica de la regularización barrial en Bogotá: del urbanismo incompleto a la consolidación

El estudio de la producción habitacional popular va más allá de la discusión común de la informalidad como la contraparte de la formalidad. En este sentido, en el artículo se discute la importancia de la regularización barrial como parte de las políticas urbanas reactivas a la luz de la acentuada informalidad urbana en las metrópolis latinoamericanas. Para el caso particular de Bogotá, el análisis de la regularización barrial indaga por los vínculos entre la informalidad urbana y el modo de vida popular considerando una discusión sobre el derecho a la ciudad para, luego, realizar un balance de la eficacia de las políticas de vivienda basadas en el mercado formal como antesala al análisis de los resultados de los programas de regularización barrial. Finalmente se sugieren algunas líneas de acción al respecto de las políticas urbanas estatales.The study of popular housing production goes beyond the common discussion of the informality as a counterpart of formality. In this way, the article discusses the value of neighborhood regularization as part of reactive urban policies considering the outstanding urban informality in Latin American metropolises. In particular, for Bogotá, the analysis of neighborhood regularization inquires for the links between urban formality and the popular way of life, taking into account a discussion about the right of the city, and then to take stock of the effectiveness of the policies of Housing based on the formal market as a prelude to the analysis of the results of neighborhood regularization programs. Finally, we suggest some lines of action regarding the state urban policies

Burbuja inmobiliaria, el caso Bogotá (2007-2018)

Trabajo de investigaciónEste trabajo se basó en analizar si en Bogotá los incrementos de los precios en la vivienda son producto de la oferta y la demanda o de una burbuja inmobiliaria. Se tomaron como referencia las crisis inmobiliarias mundiales como la de Estados unidos , para comparar su relación con los principales determinantes que se encuentran con el desarrollo de estas crisis.0. INTRODUCCIÓN 1. GENERALIDADES 2. LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN 3. CONCLUSIONES 4. RECOMENDACIONES 5. BIBLIOGRAFÍA 6. ANEXOSPregradoEconomist

Estructuración de un fondo inmobiliario residencial en la ciudad de Bogotá

51 páginasLos fondos inmobiliarios son un canal de inversión indirecto que ha tomado fuerza en nuestro país durante la última década gracias a las ventajas que tiene sobre el canal directo en cuanto a diversificación, reducción del riesgo y liquidez. La mayoría de estos fondos invierten en inmuebles comerciales como oficinas, locales, bodegas, hoteles y el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Estos fondos no han incorporado la inversión en inmuebles residenciales para generación de renta dentro de sus portafolios, segmento que ha mostrado en otros países retornos competitivos, tasas de ocupación altas y estables y el beneficio de cobertura inflacionaria. Con base en lo anterior, esta investigación pretende evaluar la estructuración y viabilidad financiera de un fondo inmobiliario de estas características en la ciudad de Bogotá

La intervención estatal en el mercado del suelo urbano. La reconstrucción del eje cafetero: El caso de Armenia

A raíz del pavoroso terremoto que tuvo lugar en el Eje Cafetero colombiano en1999, que causó grandes pérdidas humanas y una gran destrucción, sobre todo del stock inmobiliario, hubo un gran esfuerzo nacional de solidaridad tanto estatal como privado para socorrer las víctimas. El principal rubro fueron recursos en la forma de subsidios a los afectados para que compraran nuevas viviendas. Pero no se tomó ninguna precaución con respecto al mercado de tierras, a pesar de que la legislación tiene interesantes instrumentos de gestión del suelo. En este estudio se hace una estimación del monto de estos subsidios que en realidad fueron apropiados por los propietarios de los terrenos, en la forma de elevación de precios del suelo y no por los damnificados. El caso es interesante porque lo observado tal vez pueda aplicarse al sistema general de subsidios a la vivienda que constituye el eje central de la política gubernamental de vivienda social.Mercado del suelo urbano, política de vivienda

INDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA USADA EN COLOMBIA - I P V U - Método de ventas repetidas

En este documento se presenta un Índice de Precios de Vivienda Usada (IPVU) para Colombia (1988 y 2004), calculado a partir de una adaptación de la metodología de ventas repetidas ponderadas propuesta por Case y Shiller (1989). En su construcción se usaron 26.189 avalúos de las mismas viviendas en distintos periodos de tiempo, según la información suministrada por las principales entidades que ofrecen crédito hipotecario en el país3. El respaldo matemático que subyace del modelo, la amplia literatura existente y las bondades del método seleccionado frente a las limitaciones de información disponible en el país, lo hacen el más recomendable para iniciar un proceso de medición de precios de vivienda usada. En esta primera etapa de publicación se pretende dar a conocer la metodología de cálculo del IPVU y sus resultados, con el objeto de atender los diferentes comentarios de los gremios, comunidad académica y público en general. Por lo tanto, el IPVU debe ser visto como un indicador provisional, que puede servir como punto de partida para futuras investigaciones sobre el tema. Con respecto a los resultados del IPVU, se encontró que los cambios del índice son mas suaves, pero con tendencia similar a los mostrados por otros índices de precios de los inmuebles calculados en Colombia. El IPVU muestra un auge del valor de dichos activos en la primera mitad de la década de los noventa y un posterior declive hasta el 2001, fecha a partir de la cual se vienen presentando incrementos del índice.

Proximidad obligada y densificación no planificada en Bogotá

La expansión suburbana de la ciudad contemporánea, con su dispersión y bajas densidades, es posible gracias a la velocidad proporcionada por los medios modernos de transporte. El caso de Bogotá constituye una excepción a esta norma: no sólo es una de las metrópolis más densas del mundo, sino que además su tendencia reciente es a aumentar su compacidad. Aunque hay diversos factores que han influido en esta evolución, siendo al parecer la degradación de las condiciones de movilidad la que ha puesto en marcha este proceso. Se analizan las distintas formas en que los bogotanos han recurrido a la proximidad para sortear las dificultades que plantea la insuficiente movilidad y se reflexiona sobre las lecciones que puede aportar este caso singular a otras ciudades que estén pensando en desarrollar planes de densificación

Competitividad de la rentabilidad inmobiliaria del estrato seis en la ciudad de Bogotá frente a opciones del mercado de capitales en el periodo 1979 a 2017

El objetivo del presente trabajo de grado es evaluar la competitividad del mercado inmobiliario residencial en para el estrato seis en la ciudad de Bogotá durante los últimos cuarenta años respecto a la oferta de inversión del mercado de capitales tomando en cuenta cinco índices representativos a disposición del mercado colombiano.Introducción. Objetivos. Estado del arte. Concepto y estimación de rentabilidad. Rentabilidad inmobiliaria residencial. Rentabilidad de inmueble según calidad de zona. Influencia de los ciclos económicos en la rentabilidad inmobiliaria. Marco teórico. Rentabilidad económica, rentabilidad financiera. Índices de Precios de Vivienda Usada – IPVU. Índices de Precios de Vivienda Nueva – IPVN. Fundamentos de valoración inmobiliaria. Modelo de precios hedónicos. Desarrollo de la investigación. Identificación y depuración de base de datos de inmuebles. Identificación de la información de la base de datos de inmuebles. Depuración de la base de datos de inmuebles. Descripción de la muestra final de inmuebles. Estimación de datos ausentes en base de datos de inmuebles. Estimación de precios de compra de inmuebles. Estimación de cánones de arriendo mensual de inmuebles. Estimación de gastos de mantenimiento mensual de inmuebles. Estimación de rentabilidad de inmuebles. Tasa Interna de Retorno (TIR) como medida de rentabilidad de inmuebles. Definición del flujo de caja de los inmuebles. Cálculo de rentabilidad mensual de los inmuebles. Construcción de índice de rentabilidad inmobiliaria para la muestra de inmuebles. Significancia del área de construcción del inmueble en su rentabilidad. Significancia de la edad del inmueble en su rentabilidad. Ponderación por rentabilidad de canasta de los inmuebles. Descripción de metodología de ponderación. Base del índice de rentabilidad inmobiliaria. Estimación del índice de rentabilidad inmobiliaria para estrato alto en Bogotá 1979 a 2017. Índices de mercado de capitales. Selección de índices benchmark. Identificación de índices benchmark. Caracterización de las distribuciones de probabilidad de los rendimientos de los índices del grupo benchmark. Identificación de distribuciones de probabilidad de los índices. Análisis de sensibilidad a los índices. Análisis de resultados.Magíster en Finanzas CorporativasMaestrí